PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA

Konten [Tampil]

PENYELENGGARA DAN PELAKSANA PENDAFTARAN TANAH

1. Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), sekarang disebut Kementerian ATR/BPN.

2. Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan.

3. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan  Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan  tertentu contoh Surveyor Kadaster Berlisensi (Permen ATR/BPN No. 33 Tahun 2016 dan Permen ATR/BPN No. 11 Tahun 2017).

4.     PPAT diangkat dan diberhentikan oleh menteri.

5.     Untuk daerah terpencil dapat ditunjuk PPAT Sementara (Camat).

6.    Untuk Pendaftaran Tanah Sistematik, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk.

STRUKTUR ORGANISASI KEMENTERIAN ATR/BPN PUSAT

STRUKTUR ORGANISASI KANTOR WILAYAH ATR/BPN PROPINSI

KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/KOTA

OBYEK PENDAFTARAN TANAH

1.     Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai.

2.     Tanah hak pengelolaan.

3.     Tanah wakaf.

4.     Hak milik atas satuan rumah susun.

5.     Hak tanggungan.

6.     Tanah Negara. 

SATUAN WILAYAH TATA USAHA PENDAFTARAN TANAH

(1) Satuan wilayah tata usaha pendaftaran tanah adalah desa atau kelurahan.

(2)  Khusus untuk pendaftaran tanah hak guna usaha, hak pengelolaan, hak tanggungan dan tanah Negara satuan wilayah tata usaha pendaftarannya adalah Kabupaten/Kotamadya. 

AZAS PENDAFTARAN TANAH

• Sederhana
• Aman
• Terjangkau
• Mutakhir
• Terbuka

TUJUAN  PENDAFTARAN  TANAH

• Memberikan  kepastian  hukum  dan perlindungan  hukum  atas  suatu bidang,  sarusun  dan  hak-hak  lain  yang  terdaftar
• Menyediakan  informasi  atas  suatu bidang,  sarusun  dan hak-hak  lain yang  terdaftar
• Terselenggaranya  tertib  administrasi  pertanahan

PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH

I. Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali

• Pendaftaran Tanah Secara Sistimatik
• Pendaftaran Tanah Secara Sporadik

II. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA FISIK

A. Pembuatan peta dasar pendaftaran

B. Penetapan batas bidang-bidang tanah

C. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran

D. Pembuatan daftar tanah

E. Pembuatan surat ukur

PEMBUATAN PETA DASAR PENDAFTARAN

• Pemasangan, pengukuran titik dasar teknik
• Pembuatan peta dasar pendaftaran
• Pemeliharaan titik dasar teknik nasional

 

PENETAPAN BATAS BIDANG-BIDANG TANAH

• Persiapan/pembuatan tanda batas
• Penetapan/penunjukan letak
• Penetapan/pemasangan tanda batas (persetujuan bersama)
• Pemeliharaan tanda batas (oleh pemegang h.a.t)

 

PENGUKURAN DAN PEMETAAN BIDANG-BIDANG TANAH DAN
PEMBUATAN PETA PENDAFTARAN

• Mengukur bidang2 atas tanah yang telah dipasang tanda batasnya( kecuali pagar tembok)
• Hasil ukuran dicatat pada gambar ukur dan dipetakan pada peta dasar pendaftaran
• Bila belum ada peta dasar pendaftaran, pembuatan peta dasar pendaftaran dilakukan bersamaan dengan pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tersebut.

PEMBUATAN DAFTAR TANAH

• Pemberian nomor pendaftaran pada peta pendaftaran
• Dibukukan dalam daftar tanah (di 203)

PEMBUATAN SURAT UKUR

• Dari peta pendaftaran
• Atau dari hasil pengukuran dan pemetaan bidang (gambar ukur)

 

PEMBUKUAN HAK (Pasal 30)

• Data fisik dan data yuridis lengkap, tidak sengketa.
• Data fisik atau data yuridis belum lengkap (dengan catatan).
• Data fisik dan atau data yuridis disengketakan tetapi tidak diajukan ke pengadilan (dengan catatan).
• Data fisik dan data yuridis diajukan gugatan ke   pengadilan tetapi tidak status quo atau sita (dengan catatan).
• Data fisik dan data yuridis diajukan gugatan ke pengadilan dengan status quo dan sita jaminan (nama pemegang hak dikosongkan).

 

PENERBITAN SERTIPIKAT (Pasal 31)

• Untuk kepentingan pemegang hak sesuai data fisik dan data yuridis telah di daftar dalam buku tanah.
• Tidak ada catatan atau catatan telah dihapus.
• Diserahkan kepada pemegang hak atau yang diberi  kuasa.
• Hak bersama diterimakan kpd.  Satu orang dengan surat kuasa / penunjukan tertulis.
• Hak bersama dapat diterbitkan sejumlah pemegang hak  (yang memuat nama serta besarnya masing-masing).

PENYAJIAN DATA FISIK DAN YURIDIS (Pasal 33)

PENYIMPANAN DAFTAR UMUM DAN DOKUMEN (Pasal 35)

• Dokumen-dokumen diberi tanda pengenal (warkah) dan disimpan dikantor pertanahan.
• Peta pendaftaran tanah dan daftar umum harus tetap berada  di kantor pertanahan atau tempat lain yang ditetapkan oleh menteri.
• Dengan ijin menteri atau pejabat yang ditunjuk dapat diberikan salinan kepada instansi pemerintah dalam pelaksanaan tugas
• Atas perintah pengadilan dokumen dimaksud dibawa /diperlihatkan ke sidang pengadilan.
• Secara bertahap data pendaftaran (daftar umum) di    simpan dan disajikan dengan mempergunakan alat      elektronik  dan mikrofilm.
• Rekaman dokumen yang dihasilkan alat elektronik dan mikrofilm mempunyai kekuatan pembuktian setelah ditandatangani dan dibubuhi cap kantor pertanahan (pasal 35 ayat 6)

PENDAFTARAN PERUBAHAN DATA PENDAFTARAN TANAH LAINNYA

• Perpanjangan jangka waktu hat
• Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah
• Pembagian hak bersama
• Hapusnya hat dan hm sarusun
• Peralihan & hapusnya  hak tanggungan
• Perub. Data pend. Tanah krn putusan/penetapan pengadilan
• Perubahan nama

PERPANJANGAN JANGKA WAKTU HAT (Pasal 47)

• Atas  permohonan  pemegang  hak
• Keputusan  pejabat  yang  berwenang

PEMECAHAN, PEMISAHAN DAN PENGGABUNGAN BIDANG TANAH (Pasal 48)

• Atas  permohonan  pemegang  hak
• Tiap  bid  (pecahan)  dibuatkan  su, buku tanah  dan  sertipikat
• Bila  dibebani  hak tanggungan  harus  ada  persetujuan tertulis  dari  pemegang  hak tanggungan
• Untuk tanah  pertanian  wajib  mem-perhatikan  ketentuan  batas  minimal

 

PEMBAGIAN HAK BERSAMA (Pasal 51)

• Kesepakatan  bersama  pemegang  hak.
• Akte  ppat.
• Bila dibebani hak tanggungan, harus ada persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan.

 

HAPUSNYA HAT DAN HM SARUSUN (Pasal 52)

• Buku  tanah,  untuk  hak  yg  dibatas (hgu, hgb, hp).
• Salinan  s.k.  pejabat  yg  berwenang.
• Akta  pelepasan  hak.
• Dicatat pada buku tanah dan surat ukur, serta memusnahkan sertipikat ybs.

 

PERALIHAN dan HAPUSNYA HT (Pasal 53)

• Bukti  peralihan  piutang karena  cessie,  subrogasi,  pewarisan  atau penggabungan / peleburan persero-an dan sebab lain, sesuai uu no. 4 thn. 1996
• Roya pernyataan  lunas  dari  kreditur
• Lelang -  surat  pernyataan kreditur (melepaskan  hak tanggungan)

PERUB. DATA PEND. TANAH KARENA PUTUSAN / PENETAPAN PENGADILAN (Pasal 55)

• Panitera  pengadilan  wajib mem- beritahukan isi  putusan  pengadilan  yg  punya kekuatan  hk tetap kepada  kakan  pertanahan,  atau
• Yang berkepentingan  sampaikan  salinan resmi kpd kakan pertanahan
• Pencatatan hapusnya hak dilakukan setelah  diperoleh  sk.  Menteri

 

SERTIPIKAT RUSAK (Pasal 57)

• Atas  permohonan  yg  berhak/ahli  waris/kuasa.
• Sert.  Rusak  diserahkan  ke  kakan  pertanahan disimpan/dimusnahkan.
• Dicatat  pada  buku  tanah  ybs.

 

SERTIPIKAT BLANKO LAMA

• Atas  permohonan  yg  berhak / ahli  waris /  kuasa
• Sertipikat  blangko  lama  diserahkan  ke kantor pertanahan  ditahan  untuk  dimusnahkan
• Dicatat  pada  buku  tanah  ybs.

 

SERTIPIKAT HILANG (Pasal 59)

·        Atas permohonan yg berhak /  ahli  waris

·        Pernyataan  dibawah sumpah secara  tertulis dihadapan kepala kantor pertanahan/pejabat  yg  ditunjuk  (mengenai  hilangnya  sertipikat)

·        Diumumkan  1  (satu)  kali  dlm  satu  surat kabar (30 hari) -  dibuat  berita  acara

·        Ada  keberatan  :  -   cukup  beralasan : Sert. Tdk  diterbitkan

    -       Tdk  cukup  alasan : Sert.  Pengganti Diterbitkan

·        Dicatat  pada  buku  tanah  ybs.

SERTIPIKAT TIDAK DISERAHKAN KARENA LELANG EKSEKUSI (Pasal 60)

• Atas  permohonan yg  berhak/ pemenang  lelang
• Surat  keterangan  kakan  lelang  yg  memuat alasan  tdk  diserahkannya  sertipikat  tsb
• Kakan  pertanahan  umumkan  telah  diterbitkan  sertipikat  pengganti  dan  tidak  berlakunya  sertipikat  lama
• Diumumkan  dlm  satu  surat  kabar  harian

PEMBATALAN SERTIPIKAT

·        Putusan peradilan perdata (berkekuatan hukum tetap)

• Terbitkan sert. Baru/kembali pada status semula
• Sert. Lama dinyatakan tdk. Berlaku lagi
• Diumumkan dlm. Media massa (mengenai - b)
• Dicatat dlm. Buku tanah (setelah ada kep. Menteri)
• Hapusnya hak
• A & b

 

·        Putusan peradilan tun (berkekuatan hukum tetap)

• Sert. Lama dinyatakan tdk. Berlaku lagi
• Diumumkan di media massa (mengenai - a)
• Dpt. Diterbitkan sert. Baru atas permohonan yg. Berhak (menang)
• Dicatat dlm. Buku tanah, batalnya sertipikat

 

·        Lelang eksekusi (sert. Tidak diserahkan kepada lelang)

• Sert. Lama dinyatakan tdk. Berlaku lagi
• Diterbitkan sert.  Atas permohonan pemenang lelang
• Diumumkan di media massa (mengenai - a)
• Dicatat dlm. Buku tanah (mengenai - a)

·        Keputusan pejabat yg. Berwenang  (hak  berdasarkan pemberitahuan / ketetapan pemerintah)

• Sert. Tdk. Berlaku (status kembali semula)
• Diumumkan di media massa (mengenai - a) (bila sert. Tdk. Dpt. Ditarik)
• Dicatat dlm. Buku tanah (mengenai - a)
• Dapat diterbitkan sert.  Baru (atas perm. Hak oleh yg. Memenuhi syarat)

 

·        Pelepasan hak oleh pemilik hak (camat, notaris, ppat, kakan, pan. Pem)

• Dicatat dlm. Buku tanah berdsr. Akte pelepasan hak
• Diterbitkan sert.  Baru atas perm. Oleh penerima - penyerahan hak)

 

·        Hapusnya hak, karena masa berlakunya telah berakhir/batal demi hukum (hgb, hgu, hp)

• Diterbitkan sert. Atas permohonan pembaharuan hak.
• Dpt. Diajukan perpanjangan hak, sblm berakhir masa berlakunya.
• Dicatat dalam  buku tanah.

 

HAK TANGGUNGAN UU NO. 4 THN. 1996

• Obyek hak tanggungan (psl. 4)
• Pemberian hak tanggungan (psl. 10)
• Pendaftaran hak tanggungan (psl. 13)
• Peralihan hak tanggungan (psl. 16)
• Hapusnya hak tanggungan (psl. 18)
• Pencoretan hak tanggungan (psl. 22)

OBYEK HAK TANGGUNGAN (Pasal 4)

• Hak milik.
• Hak guna usaha.
• Hak guna bangunan.
• Hak pakai.

 

PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (Pasal 10)

• Dilakukan dengan akte ppat.
• Bila pemberi hak tanggungan berhalangan hadir dapat membuat skmht.
• Ppat wajib menyampaikan apht ke kantor pertanahan selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah penanda tanganan akte.

 

PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN (Pasal 13)

• Berdasarkan akta ppat.
• Kakan pertanahan wajib daftarkan dalam buku tanah hat selambat-lambatnya hari ke 7 sejak diterima warkah lengkap ( lahirnya ht ).
• Diterbitkan sertipikat ht dan buku tanah ht.
• Dicatat pada buku tanah hat dan sertipikat hat.

 

PERALIHAN HAK TANGGUNGAN  (Pasal 16)

• Karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain.
• Wajib didaftarkan ke kantor pertanahan.
• Dicatat pada sertipikat hat dan buku tanah  hat serta pada sertipikat ht. Dan buku tanah ht pada hari ke - 7.
• Dicatat pada buku tanah hat dan sertipikat hat.

 

HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN (Pasal 18)

• Hapusnya utang yang dijamin.
• Dilepaskannya ht oleh pemegang ht.
• Pembersihan ht berdsk penetan peringkat oleh pengadilan negeri.
• Hapusnya hat yang dibebani ht.

PENCORETAN HAK TANGGUNGAN (Pasal 22)

• Hapusnya ht dicatat / pd buku tanah / sertipikat hat. Roya.
• Sert. Hat ditarik dan bersama buku tanah ht dinyatakan tidak berlaku.
• Bila sert. Ht tidak bisa ditarik dicatat pada bt ht.

 

BIAYA  PENDAFTARAN  TANAH

• Biaya-biaya  dlm  rangka  pelaksanaan  kegiatan   pendaf.  Tanah diatur  dg  peraturan  pemerintah   tersendiri.
• Atas  permohonan  ybs,  menteri  atau  pejabat  yg ditunjuk  dpt  membebaskan  pemohon  dari   sebagian  atau  seluruh  biaya  (bukti tidak  mampu).
• Pendaft.  Peralihan  hak  karena  waris  yg diajukan  dlm  waktu  6 (enam)  bulan  sejak  meninggalnya  pewaris  tidak  dipungut  biaya pendaftaran.