HUKUM TANAH NASIONAL INDONESIA

Konten [Tampil]

 HUKUM TANAH DAN HUKUM AGRARIA

1. Menurut UUPA, Agraria meliputi bumi, air, dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. 

2. Bumi permukaan bumi, dibawah permukaan bumi dan didalam tubuh bumi, termasuk yang berada dibawah perairan. Perairan : Pedalaman maupun laut wilayah Indonesia. 

3. UUPA juga mengartikan tanah yang hanya sebagai permukaan bumi (the surface of the earth), akibatnya hak atas tanah pun secara hukum adalah hak atas permukaan bumi, tidak sekaligus merupakan hak atas benda-benda di atas tanah dan kekayaan alam di tubuh bumi. 

4. Hukum Agraria bukan berdiri sendiri, melainkan merupakan suatu kelompok dari berbagai hukum yang mengatur hak penguasaan atas sumber-sumber daya alam tertentu, kelompok tersebut menurut Budi Harsono terdiri atas : Hukum Tanah, Hukum Air, Hukum Pertambangan, Hukum Perikanan, dan Hukum Penguasaan Atas Tenaga dan Unsur-unsur dalam Ruang Angkasa (bukan Space law).

• Hukum Tanah mengatur Hak Penguasaan atas Atas Tanah (HPAT). 
• Cara penggunaan tanah tunduk pada Hukum Tata Guna Tanah sebagai bagian dari Hukum Tata Ruang dan/atau Hukum Tata Lingkungan. 
• Cara mewariskan tanah tunduk pada Hukum Waris. 
• Hukum yang berlaku mengenai HPAT dalam Hukum Tanah Nasional terdiri atas : 
• Hukum Tertulis : 
• Pasal 33 UUD 1945
• UUPA
• Peraturan-peraturan pelaksanaan
• Peraturan-peraturan lama sebelum UUPA yang berlaku berdasarkan peraturan peralihan dari UUD 1945.
• • Hukum Tidak Tertulis :
• Hukum Adat yang sudah disaneer
• Hukum kebiasaan-kebiasaan baru yang bukan Hukum Adat.
• Semua Hak Penguasaan Atas Tanah (HPAT) berisi serangkaian wewenang, kewajiban, dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihaki.
• Pengertian penguasaan yang dimaksud dalam HPAT berisi kewenangan yang luas, tidak sekedar berisi kewenangan hak untuk menggunakan dan atau menjadikan tanah sebagai jaminan yang merupakan kewenangan perdata. 

HIERARKI HUKUM TANAH NASIONAL 

a. Hak Bangsa Indonesia yang disebut dalam Pasal 1 UUPA sebagai hak penguasaan atas tanah yang tertinggi yang beraspek perdata dan publik.

b. Hak Menguasai Negara yang disebut dalam Pasal 2 UUPA sebagai hak penguasaan yang semata-mata mengandung aspek publik.

c. Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat yang disebut dalam Pasal 3 UUPA, yang beraspek perdata dan publik; d. Hak-hak perorangan/individual, yang semuanya berunsur perdata, terdiri atas.

• 1. Hak-hak atas tanah sebagai hak individual yang semuanya secara langsung ataupun tidak langsung bersumber pada Hak Bangsa, yang disebut dalam Pasal 16 dan 53.
• 2. Wakaf, yaitu Hak Milik yang sudah diwakafkan, Pasal 49 UUPA.
• 3. Hak Jaminan atas Tanah yang disebut Hak Tanggungan dalam Pasal 25, 33, 39, dan 51 UUPA serta UU No. 4 Tahun 1996.
• 4. HMRS.

STATUS TANAH

• Maksud status tanah ini merupakan kedudukan tanah berdasarkan hukum yang berlaku. 
• Status tanah untuk mengetahui apakah ada hubungaan hukum di antara subjek hak dengan objek hak dan bilamana ada, sejauhmana hubungan hukum yang terdapat di antara subjek hak dengan objek hak.  Ada tidaknya hubungan hukum ini penting diketahui untuk menentukan sejauhmana kedalaman Hak Menguasai dari Negara (HMN) atas tanah berlaku terhadap bidang tanah atau bentang lahan atau kawasan tertentu. 
• Berdasarkan UUPA, Jenis Status Tanah : Tanah Negara dan Tanah Hak. 
• Tanah Negara : tanah yang belum dilekati dengan hak atas tanah berdasarkan UUPA. 
• Aanah Hak : tanah yang sudah dilekati dengan hak atas tanah sebagaimana yang dikenal dalam UUPA.  

Tanah Negara

1. Tanah Negara adalah tanah yang belum dilekati dengan hak atas tanah berdasarkan UUPA, seperti: Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP) dan hak-hak lainnya. 

2. Menurut Effendi Perangin, ada 4 (empat) kemungkinan tipologi/jenis dari tanah negara, yakni : 

• a. Sejak semula tanah negara 
• b. Bekas tanah partikelir (Berdasar UU No. 1 Tahun 1958). 
• c. Bekas tanah hak barat (PMDN No. 3/1979, tentang Konversi Hak Barat). 
• d. Bekas tanah hak (krn dicabut haknya, dilepas secara sukarela, habis jangka waktunya, pemegang hak bukan subyeknya dan atau hak atas tanahnya dibatalkan)

Proses terjadinya tanah Negara dapat diklasifikasikan karena hal-hal sebagai berikut (Sitorus, 2014) :

1. Tanah Negara yang sejak semula merupakan tanah negara 

2. Tanah Negara yang berkenaan dengan UU/karena ketentuan UU menjadi tanah Negara. 

3. Tanah Negara yang berasal dari tanah hak yang telah berakhir jangka waktunya dan tidak diperpanjang lagi. 

4. Tanah Negara yang berasal dari tanah hak dan telah berakhir jangka waktunya serta dengan kebijakan politik pertanahan tidak boleh diperpanjang lagi. 

5. Tanah Negara yang karena penetapan pemerintah menjadi Tanah Negara. 

6. Tanah yang menjadi tanah Negara akibat dari suatu perbuatan hukum, karena suatu pelepasan atau penyerahan hak. 

7. Tanah Negara yang karena sesuatu peristiwa menjadi tanah Negara, seperti tanah timbul (aanslibbing). 

8. Tanah Negara yang karena suatu perbuatan menjadi tanah Negara, misalnya diterlantarkan. 

Tanah Hak

1. Tanah hak adalah tanah yang sudah dilekati dengan hak atas tanah sesuai UUPA, seperti HM, HGU, HGB, HP, dan hak terbatas lainnya. 

2. Hak atas tanah adalah hak atas permukaan bumi. 

3. Hak-hak atas tanah tersebut memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturanperaturan hukum lainnya.

HAK – HAK ADAT ATAS TANAH

• Hak adat atas tanah secara umum dapat dikelompokkan menjadi 2 (dua)
• 1. hak menguasai dari desa atas tanah (beschikkingsrecht) dan 
• 2. hak-hak individual atas tanah yang terdiri atas hak yang kuat dan turun-temurun yakni Hak Milik dan hak yang tidak kuat, seperti “Hak Pakai”. 

• Hak milik (Indlands Bezitsrecht) atas tanah ini dapat dibagi 2 (dua), yakni hak milik perseorangan (Erfelijk Individueel Bezitsrecht) dan hak milik komunal atau hak milik desa yaitu hak milik dari persekutuan hukum. 
• Tanah Hak Milik Perseorangan ini biasanya diperoleh dengan membuka tanah liar (kosong). 
• Tanah yang di atasnya ada Hak Milik Komunalnya terdapat bermacam-macam istilah, seperti: sawah desa (Cirebon, Kedu, Tegal, Pekalongan), playangan (Banyumas), sanggan (Bagelen), norowito, sewon, jung, bakon (Jepara), kramanan, ideran, bagen, rojo, kongsen (Rembang) dan sebagainya.
• Hak Milik Komunal ini dikenal 2 (dua) macam pembagian tanah : 1. Hak Milik Komunal dengan bagian-bagian tanah yang tetap; 2. Hak Milik Komunal dengan bagian-bagian tanah yang tiap waktu dibaharui.

Tanah-tanah dengan hak ciptaan Pemerintah Hindia Belanda

• Tanah Hak Ciptaan Pemerintah Hindia Belanda adalah hak Agrarisch Eigendom (AE) dan Landerijen Bezitrecht (LB) • Kedua hak ini oleh Pasal II UUPA dipandang sebagai hak yang memiliki kewenangan seperti Hak Milik menurut UUPA sehingga keputusan politik hukum yang ditempuh oleh UUPA akan mengkonversi kedua hak tersebut menjadi Hak Milik (ps. 20 UUPA). • Hak Agrarisch Eigendom (AE) berasal dari Hak Milik Adat (HMA) yang atas permohonan pemiliknya, melalui suatu prosedur tertentu, diakui keberadaannya oleh Pengadilan. • Landerijenbezitsrecht adalah suatu hak istimewa yang diperoleh oleh orang-orang Timur Asing, terutam Tionghoa, yang memiliki hak usaha atas tanah-tanah partikelir yang telah dibeli kembali oleh Pemerintah.

Tanah-tanah hak ciptaan Pemerintah Swapraja

 Pemerintah Swapraja yang paling tepat menjadi acuan dalam hal ini adalah Pemerintah Swapraja di Sumatera Timur serta di wilayah vorstenlanden (Yogyakarta dan Surakarta). 

 Di Sumatera Timur yakni di Kesultananan Deli dikenal 4 (empat) jenis hak-hak ciptaan Pemerintah Swapraja, yakni: Grant Sultan, Grant Controleur, Grant Deli Maatschappij, Hak Konsesi . 

 Kapasitas Sultan sebagai Kepala Pemerintahan Swapraja, kewenangan dalam menciptakan keempat pranata/lembaga hukum hak atas tanah di Kesultanan Deli diatas. 

 Di daerah Surakarta dan Yogyakarta, yang dulu disebut ‘Vorstenlanden’, lahirnya hak-hak atas tanah harus dikaitkan dengan konsepsi atau falsafahnya, yakni semua tanah adalah milik Raja. 

 Rakyat hanya menggunakan tidak memiliki tanah (= hak Anggaduh), perubahan menjadi hak milik komunal kepada kelurahan – kelurahan. 

 Berdasarkan Pasal 4 Rijksblad Kasultanan tahun 1918 No. 16 dan Rijksblad Pakualaman tahun 1918 No. 18, hak di atas tanah bagi penduduk di dalam kalurahan adalah hak anganggo turun-temurun (hak memakai yang dapat diwariskan/erfelijk individueel gebruiksrecht).

Konversi Hak-hak Adat ke dalam UUPA

1. Hak agrarisch eigendom, milik, yasan, andarbeni, hak atas druwe, hak atas druwe desa, pesini, grant Sultan, landerijenbezitrecht, altijddurende erfpacht, hak usaha atas bekas tanah partikelir dan hak-hak lain dengan nama apapun juga yang akan ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri Agraria, sejak mulai berlakunya Undang-undang ini menjadi hak milik tersebut dalam Pasal 20 ayat (1), kecuali jika yang mempunyainya tidak memenuhi syarat sebagai yang tersebut dalam Pasal 21. 

2. Hak vruchtgebruik, gebruik, grant controleur, bruikleen, ganggam bauntuak, anggaduh, bengkok, lungguh, pituwas, dan hak-hak lain dengan nama apapun juga yang akan ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri Agraria, sejak mulai berlakunya Undang-undang ini menjadi hak pakai tersebut dalam Pasal 41 ayat (1), yang memberi wewenang dan kewajiban sebagaimana yang dipunyai oleh pemegang haknya pada mulai berlakunya Undang-undang ini, sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.

HAK – HAK BARAT ATAS TANAH

Jenis – Jenis Hak Barat Atas Tanah : 

1. Hak Eigendom (HE), menikmati kegunaan sesuatu benda, dan untuk berbuat bebas terhadap benda yang bersangkutan dengan kekuasaan yang sepenuhnya dan tidak melanggar Undang – Undang. 

2. Hak Erfpacht (HErf), hak kebendaan (zakelijk recht) untuk mendapatkan kenikmatan sepenuhnya (volle genot hebben) dari benda tetap orang lain dengan syarat membayar pacht - sejumlah uang atau hasil bumi- setiap tahun (jaarlijkse pacht) sebagai pengakuan terhadap milik (eigendom) orang lain itu, baik dalam bentuk uang maupun hasil bumi. 

3. Hak Opstal (HO), hak kebendaan (zakelijk recht) untuk mempunyai gedung-gedung, usaha atau tanaman di atas tanah orang lain. 

Konversi Hak-hak Barat ke dalam UUPA : 

A. Hak Eigendom : 

1. Hak Eigendom Pemilik WNI menjadi Hak Milik, kecuali subyek Hak WNA, tidak bisa memperoleh Hak Milik. 

2. Hak Eigendom Pemerintah Negara Asing, digunakan utnuk pemerintahan negara asing menjadi Hak Pakai. 

3. Hak Eigendom dengan pemilik WNA, dual kewarganegaraan, dan Badan Hukum menjadi HGB. 

4. Jika HE dibebani dengan Hak Opstal (HO) atau Hak Erfpacht (H Erf), maka HO dan H Erf itu sejak mulai berlakunya Undang-undang ini menjadi HGB tersebut dalam Pasal 35 ayat (1), yang membebani Hak Milik yang bersangkutan selama sisa waktu HO atau H Erf tersebut di atas, tetapi selama-lamanya 20 tahun. 

5. Jika HE dibebani dengan HO atau H Erf, maka hubungan antara yang mempunyai HE tersebut dan pemegang hak-HO atau H Erf selanjutnya diselesaikan menurut pedoman yang ditetapkan oleh Menteri Agraria. 

6. Hak-hak hypotheek, servituut, vruchtgebruik dan hak-hak lain yang membebani HE tetap membebani HM dan HGB tersebut, sedang hak-hak tersebut menjadi suatu hak menurut UUPA.

B. Hak Erfpac

Untuk tanah yang luas diberikan HGU, tidak terlalu luas hapus diselesaikan sesuai ketentuan. 

HAK – HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA

1. Hak Milik 

• Isi dan Sifat : ‘turun-temurun, terkuat, dan terpenuh’.
• Subyek Hak : WNI, Badan Hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah.
• Obyek Hak : Tanah yang dapat diberikan diberikan Hak Milik dapat dari tanah yang berstatus tanah negara, tanah ulayat ataupun tanah yang merupakan Hak Milik Adat.
• Terjadinya Hak Milik : 
• Terjadinya hak milik menurut hukum adat diatur dengan Peraturan Pemerintah.
• Terjadi karena :
•  penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
• ketentuan Undang-undang.
• Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
• HM dapat dibebani dengan hak-hak atas tanah lainnya yang lebih rendah nilainya, dalam hal ini Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP), dan Hak Sewa (HS).
• Hak Milik dapat dialihkan dan atau dipindahkan serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah.
•  Hapusnya Hak Milik :
•  Tanahnya jatuh kepada Negara :
• karena pencabutan hak berdasarkan untuk kepentingan umum.
• karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya.
• karena diterlantarkan.
•  karena ketentuan WNA karena warisan, kawin campur, WNI yang kehilangan kewarganegaraan dan WNA/Badan Hukum memperoleh HM dari jual beli, hadiah, wasiat serta perbuatan hukum lainnya.
• tanahnya musnah.

2. Hak Guna Usaha

• Isi dan Sifat : Kemungkinan hanya di atas tanah negara, Kemungkinan penggunaannya hanya untuk usaha pertanian, perikanan, atau peternakan dan memiliki Jangka waktunya tertentu.
• Subyek Hak : 
•  Warganegara Indonesia.
•  Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
• Obyek Hak : Tanah Negara.
• Terjadinya Hak Guna Usaha : penetapan Pemerintah. Artinya, mekanisme ditempuh adalah melalui proses ‘pemberian hak atas tanah’.
• Jangka Waktu Berlakunya Hak Guna Usaha : paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu 25 tahun; dan jika jangka waktu pemberian dan perpanjangan itu pun sudah berakhir dapat diberikan pembaruan di atas tanah yang sama.
• Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
• HGU dapat ‘beralih’ dan ‘dialihkan’ kepada pihak lain.
• Hapusnya Hak Guna Usaha : 
• jangka waktunya berakhir; 
• dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi.
• dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
• dicabut untuk kepentingan umum.
• diterlantarkan.
• tanahnya musnah.
• Subyek Hak sdh tidak memenuhi syarat lagi.  

3. Hak Guna Bangunan

• Isi dan Sifat : hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
• Subyek Hak :
• Warganegara Indonesia.
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
• Obyek Hak : a) tanah negara; (b) tanah Hak Pengelolaan; dan (c) tanah Hak Milik.
• Terjadinya Hak Guna Bangunan :
• Tanah yang dikuasai langsung oleh Negara : karena penetapan Pemerintah.
• Tanah Milik : karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut (HGB diatas HM).
• Menurut Pasal 29 PP No. 40 Tahun 1996, atas kesepakatan pemegang HGB dan Hak Milik (HM), HGB di atas HM bisa diperbaharui dengan pemberian HGB baru, dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pembaharuan HGB itu wajib didaftarkan
• Jangka Waktu Berlakunya Hak Guna Usaha : paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dengan persyaratan perpanjangan atau pembaharuan yang diatur oleh Pemerintah.
• Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
• Hak Guna Bangunan dapat ‘beralih’ dan ‘dialihkan’ kepada pihak lain.
• Hapusnya Hak Guna Bangunan :
• Jangka waktunya berakhir.
• Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi.
• Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
• Dicabut untuk kepentingan umum.
• Diterlantarkan.
• Tanahnya musnah.
• Tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak guna bangunan

4. Hak Pakai

• Isi dan Sifat : hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah orang lain, yaitu: milik orang lain atau tanah negara, yang bukan perjanjian sewamenyewa dan bukan pula perjanjian pengolahan tanah.
• Subyek Hak : 
• Warga Negara Indonesia.
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
• Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah.
• Badan-badan keagamaan dan sosial.
• Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
• Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
• Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional
• Obyek Hak : (a) Tanah Negara; (b) Tanah Hak Pengelolaan; dan (c) Tanah Hak milik.
• Terjadinya Pakai:
• Pemberian hak di atas tanah negara dan pemberian hak atas usul pemegang Hak Pengelolaan dalam hal tanah yang dimohon di atas tanah Hak Pengelolaan
• Pembebanan atau pendirian hak baru di atas Hak Milik.
• Jangka Waktu Berlakunya Hak Pakai :
• HP dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.
• HP yang diberikan di atas Hak Pengelolaan, maka perpanjangan dan pembaruan dapat diajukan jika ada persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
• Selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu’ (Diberikan kepada a) Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah; (b) Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional; dan (c) Badan keagamaan dan badan sosial.
• Hak Pakai diatas tanah negara dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
• Hak Pakai dapat ‘beralih’ dan ‘dialihkan’ kepada pihak lain dengan syarat tertentu.
• Hapusnya Hak Guna Usaha :
• Jangka waktunya berakhir.
• Dibatalkan pejabat berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi.
• Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
• Dicabut untuk kepentingan umum.
• Diterlantarkan.
• Tanahnya musnah.
• Tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak pakai

HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN

Istilah Rumah Susun : 

1. Kondominium (sistem hukum negara Italia). 

2. Joint property (Amerika dan Inggris). 

3. Strata title (Singapura dan Australia).

Dasar hukum hak milik atas satuan rumah susun yang meliputi:

• Hak milik perseorangan atas satuan-satuan rumah susun yang digunakan secara terpisah;.
• Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah susun.Hak bersama atas benda-benda.
• Hak bersama atas tanah yang semuanya merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak terpisah.

Subyek Rumah susun

    Rumah susun umum, Rumah Susun khusus, Rumah Susun negara dan Rumah susun komersial (20% untuk Rumah susun umum).

Obyek Rumah Susun

Pembangunan Rumah Susun dapat dilakukan di atas tanah dengan status: 

a. hak milik

b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara

c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan. 

selain itu untuk rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan:

a. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah

b. pendayagunaan tanah wakaf 

Cara Penyediaan Tanah untuk Pembangunan Rumah Susun

a. pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara

b. konsolidasi tanah oleh pemilik tanah

c. peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak atas tanah

d. pemanfaatan barang milik negara atau barang milik daerah berupa tanah

e. pendayagunaan tanah wakaf.

f. pendayagunaan sebagian tanah negara bekas tanah terlantar; dan/atau

g. pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum

    Pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan, pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan sebelum menjual sarusun yang bersangkutan

Bagian – Bagian Rumah Susun

1. Dalam membangun rumah susun, pelaku pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. 

 

2. Pemisahan rumah susun wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian.

3. Hal ini menjadi dasar untuk menetapkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP), SHM sarusun atau Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) sarusun, dan perjanjian pengikatan jual beli.

4. Gambar dan uraian dibuat sebelum pelaksanaan pembangunan rumah susun dan disahkan oleh bupati/walikota. 

Penguasaan, Penggunaan, dan Pengelolaan dalam SARUSUN

1. Penguasaan. Penguasaan sarusun pada rumah susun umum dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa, yaitu melalui cara pinjam pakai atau melalui sewa. Dan atas bentuk penguasaan tersebut, diterbitkan bukti penguasaannya baik berupa sertifikat maupun melalui perjanjian sewa.

2. Penggunaan. Penggunaan sarusun dapat dikategorikan dalam 2 hal, yaitu hunian dan campuran.

3. Pengelolaan. Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. 

TANAH WAKAF

• Berdasarkan Undang-undang Nomor 41 Tahun 2004 tentang Wakaf, wakaf adalah perbuatan hukum wakif untuk memisahkan dan/atau menyerahkan sebagian harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingannya guna keperluan ibadah dan/atau kesejahteraan umum menurut syariah.
• Wakaf bertujuan memanfaatkan harta benda wakaf sesuai dengan fungsinya.
• Wakaf berfungsi mewujudkan potensi dan manfaat ekonomis harta benda wakaf untuk kepentingan ibadah dan untuk memajukan kesejahteraan umum.
• Unsur-unsur dalam wakaf sebagaimana diatur dalam Pasal 6 UU No. 41 Tahun 2004 meliputi: Wakif, Nazhir, Harta Benda Wakaf, Ikrar Wakaf, Peruntukan Harta Benda Wakaf dan Jangka Waktu Wakaf.
• Wakif adalah pihak yang mewakafkan harta benda miliknya. Terdiri dari 3 jenis, yaitu orang perseorangan, badan hukum, dan organisasi sosial.
• Nadzir adalah pihak yang menerima harta benda wakaf dari Wakif untuk dikelola dan dikembangkan sesuai dengan peruntukannya.
• Wakaf berdasarkan harta benda wakaf dapat dibedakan menjadi 3. Yaitu benda bergerak, tidak bergerak dan uang.
• Terhadap harta benda wakaf yang sudah diwakafkan dilarang untuk: 1. dijadikan jaminan; 2. disita;3. dihibahkan; 4. dijual; 5. diwariskan; 6. ditukar; atau 7. dialihkan dalam bentuk pengalihan hak lainnya. 
• Pelaksanaan wakaf di Indonesia diupayakan untuk dapat memberikan jaminan kepastian hukum kepada masyarakat sehingga wajib untuk didaftarkan.

HAK TANGGUNGAN

• Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lainnya.
• Hak Tanggungan (HT) sebagai suatu jaminan kebendaan, hanya dimungkinkan jika dibuat dalam bentuk perjanjian.
• Pemberian HT dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
• Pemberian hak tanggungan baru mengikat pihak ketiga, manakala pemberian hak tanggungan tersebut sudah didaftarkan dan diumumkan.
• Terhadap pendaftaran dan pengumuman tersebut, sebagai bukti keberadaan hak tanggungan, bagi penerima hak tanggungan dikeluarkan sertifikat hak tanggungan.
• Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) merupakan suatu surat kuasa yang benar-benar khusus, hanya terbatas untuk memberikan atau membebankan hak tanggungan semata.
• Hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah: Hak milik, Hak guna usaha, Hak guna bangunan, Hak pakai atas tanah negara dan Hak pakai atas tanah milik.
• Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan dalam 2 (dua) tahap: 1. Tahap pemberian HT dengan dibuatnya APHT oleh PPAT dengan sebelumnya didahului perjanjian utang piutang yang dijamin. 2. Tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan yang merupakan saat lahirnya HT. 

Penghapusan dan Pencoretan Hak Tanggungan

1. Hapusnya utang yang dijamin dengan HT.

2. Dilepaskannya HT oleh pemegang HT; Hal ini dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya HT oleh pemegang HT kepada pemberi HT.

3. Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua PN; Terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban HT.

4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani HT. Hal ini tidak otomatis menyebabkan hapusnya hutang yang dijamin